На прошлой неделе, «на фоне общего выздоровления» экономики, прозвучал еще один прогноз, допускающий дальнейшее и существенное снижение цен на недвижимость. Мнение коллеги обсуждают эксперты КДО daily

КДО daily: На прошлой неделе президент Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга Евгений Ермолаев заявил, что массовый выброс на рынке квартир, находящихся в настоящее время в залоге у банков, может спровоцировать резкое снижение цен на жилье в Москве уже осенью 2009 года. Дословно по сообщению РИА Новости: «Это может произойти в сентябре-октябре, так как именно в это время начинается период финансовой отчетности у кредитных организаций». По его оценке, нижний порог стоимости квадратного метра жилья эконом-класса в Москве составляет 60-70 тысяч рублей, но ниже этого уровня цена на квартиры не опустится, так как фактически это себестоимость строительства в столице. Впрочем, эксперт специально оговаривает: «Это «дно», но не факт, что оно будет достигнуто». Тем не менее, главный «мессидж» в том факторе, который может толкнуть цены вниз — выбросе заложенного жилья банками. Ваше мнение?

Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Сложно согласиться с коллегой. Периодически выход на рынок залоговых квартир от банков, например, ВТБ24, Абсолют Банка и других кредитных организаций происходит и сейчас, но это кардинально ничего не меняет. Возможно, возникнут определенные колебания цен при увеличении количества таких квартир, но не думаю, что это может сильно повлиять на стоимость жилья.

Александр Пыпин, руководитель Аналитического Центра GED Analytics: Вестники апокалипсиса по-прежнему на коне пессимизма. Только конь-то хиловат и староват. Залоговые квартиры уже давно продают и их еще и раньше до кризиса продавали. Не всем и тогда удавалось справится с ипотекой. Только масштаб явления что тогда, что сейчас микроскопичен. Через Федеральную службу судебных приставов продается несколько сотен квартир, через банки еще несколько сотен, и это на всю Россию, где в месяц проходит более 100 тыс. сделок с недвижимостью. Если бы у нас как в США ипотека была почти у каждой семьи, тогда бы влияние было, а в условиях, когда ипотека у каждой 50-ой семьи заметного влияние процесс продаж залоговых квартир не оказывает.

КДО daily: Очевидно, Е.Ермолаев имел в виду другой залог…

Александр Пыпин: Да, есть еще одна разновидность залоговых квартир — квартиры в новостройках, которые могут перейти от обанкротившегося застройщика к банку. Но тут тоже все непросто. Квартиры-то уже проданы и иногда давным-давно. У банка будет масса проблем с дольщиками. Конечно, процент проданных квартир сильно зависит от конкретных обстоятельств, начиная со стадии проекта. Если проект в стадии фундамента, то никто его у банка и не купит в текущей ситуации.

КДО daily: А дисконт?

Александр Пыпин: Разве, что с дисконтом 50% от рынка, но нужно ли это банку? Если проект более-менее достроен и что-то есть на продажу, вот эти квартиры могут оказать влияние на рынок. Но банк исходя из условия максимизации прибыли не станет все сразу «вываливать» на продажу, а как и застройщик напишет план продаж и по 5-10% в месяц от остатка начнет продавать. Финансовая поддержка государства пока позволяет банкам растягивать удовольствие, ведь основные игроки рынка ипотечного кредитования и кредитования застройщиков, это Сбербанк и ВТБ24.

КДО daily: То есть, получается, что государство сегодня и поддерживает высокие цены?!

Александр Пыпин: Звучит интригующе, но разрушение банковской системы это не тот инструмент, которым снижают цены на жилье. Одним словом, пока государство поддерживает банки, не будет и массовых распродаж.

КДО daily: Непосредственно со строителями власти были менее церемонными…

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Сброса не случится. Мы его ждали весной, ждали его летом.

КДО daily: Ага! Значит, все-таки ждали?

Илья Шкоп: В общем, ждать его устали. Скоро его устанут ждать и покупатели недвижимости. Почему он не произошел, это вопрос. Но массового сброса не было, и сейчас, когда с разных высоких трибун звучат слова о пришедшей стабилизации, никто уже не будет ничего сбрасывать. Если даже эти активы есть у банков, они их придержат, и сорить деньгами не будут.

КДО daily: Все же интересно, каков объем заложенных квартир, который в принципе может выйти на рынок ?

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Что касается объема заложенных квартир, то на первичном рынке заложено порядка 80-90% квартир, а на вторичном рынке — порядка 20%.

КДО daily: Хорошенькая глыба нависает…

Омар Гаджиев: Более того, банки начали продавать залоговые квартиры. Например, ВТБ 24 предлагает такое жилье в ипотеку. Сбербанк вместе с Фондом имущества Санкт-Петербурга создал «Российский аукционный дом», который должен стать первой всероссийской аукционной площадкой, где с молотка будут продаваться залоги и отступные по кредитам частных лиц.

КДО daily: Другие банки поддержат почин или предпочтут свои программы?

Омар Гаджиев: Все зависит от объемов заложенных квартир. Если у банка 2-3 квартиры, то, наверное, проще их реализовывать через стороннюю структуру, которая специализируется на этом. Если же у тебя большой объем таких квартир, например, ты получил в залог целый квартал или дом, то банку будет выгоднее самому организовать подобную площадку.

Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», компания «Пересвет-Недвижимость»: Да, вполне возможно, что осенью число ипотечных квартир выставленных на продажу повысится, что еще больше увеличит дисбаланс спроса и предложения.

КДО daily: И цены рухнут?

Наталья Алиханова: Нет, здесь вынуждена разочаровать: на рынке уже сформировался отложенный спрос и если осенью экономическая ситуация в стране не ухудшиться количество продаж возрастет, а следовательно ипотечные квартиры, выставленные на продажу по сниженной цене, будут востребованы покупателями. Что бы квартиры ипотечных заемщиков были востребованы, необходим существенный дисконт, на который, опять же, если ситуация в стране не ухудшится, не каждый продавец согласиться. Поэтому маловероятно, что подобные сделки будут доминировать.

КДО daily: То есть число предложений может возрасти, но и рынок будет готов их «переварить»?

Наталья Алиханова: Да. Также следует учесть, что при продаже ипотечной квартиры, собственник лишается своего зачастую единственного жилья (инвестиционные покупатели навряд ли будут пользоваться кредитами, это просто невыгодно). Поэтому при продаже собственник не может значительно снизить стоимость квартиры, иначе у него просто не хватит денег расплатиться по долгам. Поэтому в настоящее время, скидки на квартиры, которые находятся под залогом у банка, составляют до 10 %. При этом продавец зачастую несет большие убытки, чем те же 10 %, за счет общего падения цен на жилье и прочих не малых накладных расходов ипотечного кредита (первоначальной выплаты процентов банку, страховки и т.д.).

Анжелла Дубровская: Большой выброс квартир на рынок не выгоден ни банкам, ни заемщикам. Обе стороны сделки не заинтересованы в том, чтобы доводить ситуацию до крайности. В этом случае заемщик может существенно потерять в деньгах и подорвать свою репутацию, в свою очередь, банк вынужден провести целый ряд дополнительных процедур, которые увеличивают издержки и отвлекают дополнительные ресурсы. Это создает риски потерять своих клиентов навсегда, которые рано или поздно восстановят платежеспособность. Лучший способ — это реструктуризировать долг на определенный период времени, чем доводить ситуацию до очередного дефолта.

КДО daily: Сегодня как-то не часто говорят об альтруизме…

Анжелла Дубровская: Дело не в альтруизме. У любого кризиса всегда есть «обратная сторона». В данном случае это выстраивание правовой системы защиты заемщиков.

КДО daily: Так, вернемся к срокам. Собственно, и взрыв от тления отличается только «сроком», а это, как уже указали коллеги, сильно отражается на «температуре» — ценах. Е.Ермолаев говорил об осени.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Процедура изъятия залога у должника по ипотечному кредиту длительная, последующая перерегистрация прав собственности также добавит несколько месяцев к сроку полной смены собственника. Поэтому не думаю, что осенью произойдет всплеск перехода квартир от заемщиков кредиторам.

КДО daily: Это единственная причина, «размывающая» сброс жилья кредиторами?

Сергей Лушкин: Нет. Далеко не во всех случаях банк, когда предмет залога переходит к нему, обязан приступить к немедленной реализации объекта недвижимости. Если кредитная организация не испытывает острых проблем с ликвидностью, то продавать квартиру по минимальным ценам невыгодно. Тут я согласен с коллегами. Более целесообразным для банка будет подождать улучшения рыночных условий и продать квартиру по более высокой цене через полгода, год.

КДО daily: А, скажем так, в случае «отягощения» ситуации другими факторами?

Сергей Лушкин: Вряд ли стоит ожидать серьезных скачков цен осенью. Проблема сегодня заключается не в завышенных или, наоборот, демпинговых ценах по тому или другому объекту, а в отсутствии как нормального предложения, так и нормального спроса. В то время как покупатели перестали рассматривать возможность приобретения квартир в новостройках на ранних этапах строительства, опасаясь срывов сроков ввода таких объектов в эксплуатацию, застройщики перестали выводить такие объекты на рынок. В результате чего, с рынка стали «вымываться» наиболее ликвидные и качественные квартиры, а замещения их за счет новых проектов не происходит.

КДО daily: Что еще «размывает» сброс?

Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ»: В данном случае, речь может идти только о квартирах, которые не проданы застройщиком. Кроме того, квартиры, заложенные застройщиками, могут реализоваться, но с определенными ограничениями. Если это квартира по инвестиционному контракту, то продать ее тяжело: объект не построен, поэтому возможна лишь реализация имущественного права, что достаточно тяжело.

КДО daily: То есть это должны быть квартиры с уже оформленными правами собственности. Ну и что?

Юрий Синяев: А таких квартир ограниченное количество, так как застройщики стараются реализовывать весь объем за время строительства объекта. В связи с этим о большом объеме залоговых квартир на рынке говорить не приходиться. Вместе с тем, не думаю, что возможны продажи по демпинговым ценам и не думаю, что это может обрушить рынок недвижимости. Еще раз повторюсь, объем таких квартир не велик, и они могут вообще не поступить в свободную продажу, а разойтись по внутренним каналам банков, компаний и т.д.

КДО daily: И службы судебных приставов: «кто-то, кое-где у нас порой», как пелось в одном старом фильме о милиции.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Думаю, сейчас вообще рано прогнозировать, как изменятся цены на столичное жилье в октябре-ноябре. Сценариев развития может быть несколько. На состояние рынка недвижимости сейчас в большей степени влияют не внутренние показатели развития экономики страны, а макроэкономические параметры. Иными словами, на цену квадратного метра будут влиять темпы выхода из кризиса и то, как быстро восстановится спрос на недвижимость, а у людей появится уверенность в завтрашнем дне.

КДО daily: Еще один поворот темы…

Сергей Сидоров: В том-то и дело, что поворотов пока не предвидится. Возможно, что цены на столичное жилье продолжат свое снижение прежними темпами — по 1-3% в месяц. Согласно обсуждаемому варианту развития событий, произойдет резкое падение цен на недвижимость ввиду выхода на рынок квартир, которые банки, якобы, выставят на продажу по демпинговым ценам.

КДО daily: Слово «якобы» звучит оценочно…

Сергей Сидоров: Согласно данным АИЖК [Агентство по ипотечному жилищному кредитованию] в России выдано 750 тысяч займов для приобретения жилья на общую сумму 1,2 трлн. руб. Объем просроченной задолженности по ипотеке, по статистике Центробанка, достиг 20 млрд. руб., что составляет около 2% от общего объема выданных кредитов. Действительно, с выплатой ипотечного кредита не справляется гораздо больше заемщиков. Правда, за весь период деятельности АРИЖК [Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов] туда обратилось всего 15 тыс. заемщиков вместо ожидаемых 100 тыс. Поэтому пока власти не признают ситуацию критической. Да и сами кредиторы предпочитают мирное решение проблемы.

КДО daily: Нежные чувства кредиторов к заемщикам стали общим местом.

Сергей Сидоров: Но отобрать квартиру у неплатежеспособного заемщика процедура действительно сложная и довольно длительная. И к тому же не всегда целесообразная. Банки не заинтересованы в резком снижении стоимости недвижимости, вот что важно. В случае реализации объектов со значительными дисконтами, произойдет снижение оценочной стоимости залоговых объектов со всеми вытекающими последствиями для самих банков по дополнительному резервированию денежных средств. В сегодняшних условиях финансовые учреждения не особо избалованы наличием свободных денег, поэтому такой вариант нельзя рассматривать как массовый.

КДО daily: Заемщикам можно расслабиться?

Сергей Сидоров: Да, банк может договариваться с этим заемщиком, но может предложить жилье и другому заемщику по той же цене, но на более приемлемых условиях кредитования: это могут быть пониженная процентная ставка или размер первоначального взноса, увеличенный срок кредитования. По этому пути пошел, например, банк ВТБ 24. В рамках программы льготного ипотечного кредитования банк выставил на продажу квартиры в новостройках и на вторичном рынке по цене, практически не отличающейся от среднерыночной.

КДО daily: Банки рисуют нам перспективы?

Сергей Сидоров: На 8 сентября в базе залоговых объектов более 350 квартир. В принципе, для банков подобные программы — это дополнительная возможность оживить спрос на ипотеку, хотя количество участвующих в программах залоговых объектов пока небольшое. Тем не менее, льготная ипотека на «докризисных» условиях становится более доступной тем, кто сохранил стабильный доход.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян
Источник: КДО daily

Проблемы на рынке ипотеки наряду с другими кризисными факторами заметно снизили спрос на недвижимость. В результате уже сейчас продавцы готовы давать скидку до 30% от стоимости жилья. А по прогнозам, в следующем году снижение может дойти до 50%. Правда, это не значит, что жилье станет намного доступнее, ведь существенного улучшения условий по ипотечным кредитам в 2009 году банкиры не предвидят.

История российского рынка ипотеки насчитывает не более семи лет. Еще в начале года оформить ипотечный кредит можно было под вполне разумную ставку: 10-11% годовых в долларах и 11-13% в рублях. Однако в сентябре банки кардинально изменили стратегию. Испытывая проблемы с ликвидностью, они были вынуждены пересмотреть требования к заемщикам по всем параметрам: увеличили процентные ставки, отменили программы без первоначального взноса и на кредитование строящегося жилья, ужесточили оценку платежеспособности заемщиков. “Сейчас российские банки вынуждены держать значительные ипотечные активы на балансе из-за отсутствия возможности проведения секьюритизации. Эта существенная нагрузка на капитал вынуждает банки ограничивать объемы долгосрочного кредитования и, как следствие, уходить с ипотечного рынка”,— говорит вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

За последние несколько месяцев ставки по ипотечным кредитам выросли на 3-5%. Сегодня даже самому положительному заемщику трудно найти предложения по кредиту ниже 14% годовых в долларах и 16-17% в рублях. Вдобавок при оформлении кредита заемщику нужно иметь на руках не менее 30% от стоимости жилья. Как утверждают участники рынка, сейчас по предлагаемым условиям ипотека вернулась к истокам — к уровню 2004 года. И поскольку пока улучшений в этой сфере не наблюдается, скорее всего, она постепенно будет приближаться к уровню 2002 года.

В будущем году особых изменений на рынке ипотеки эксперты не предвидят. Однако одно они утверждают совершенно уверенно: ждать возвращения к докризисным условиям явно не стоит. “Мы не думаем, что ставки на этом рынке существенно повысятся. Сегодняшние ставки и так являются фактически запретительно высокими для клиентов. С другой стороны, в условиях отсутствия западного фондирования развитие данного рынка и возврат к докризисным уровням ставок также маловероятны. Мы бы спрогнозировали уровень ставок по ипотечным кредитам на следующий год на уровне 14-17% годовых”,— говорит начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин.

Новых программ тоже не ожидается. Однако не исключено, что банки будут вводить немецко-американскую модель ипотечного кредитования, которую планирует запустить в новом году ВТБ 24. Согласно этой схеме, потенциальный заемщик в течение двух или более лет накапливает на специализированном вкладе не менее 30% стоимости жилья. После накопления нужной суммы банк выдает ему кредит на сумму, равную сумме вклада, по ставке на 20% ниже рыночной. Оставшуюся часть стоимости жилья заемщик получит под рыночный процент. Также банкиры прогнозируют введение плавающих процентных ставок вместо фиксированных.

При этом банкиры не отрицают, что объемы ипотечного кредитования будут сокращаться. В связи с этим произойдет переориентация рынка: выдавать ипотеку смогут только крупные игроки, которых, как предполагается, будет не больше десяти. “Конечно, наблюдается сокращение объемов кредитования, и оно может достичь 40-50%. И это неудивительно. Из 500 банков, ранее предоставлявших кредиты на жилье, сегодня не больше десятка продолжают работу в данном сегменте. В настоящий момент задача банков не столько в наращивании объема кредитных портфелей, сколько в сохранении платежеспособности тех заемщиков, которые уже получили кредит”,— считает первый зампред правления “Банк ЖилФинанс” Сергей Постнов.

“На рынке останутся только крупные игроки, в основном государственные банки, которые обладают “длинными” ресурсами и вынуждены поддерживать объемы выдач кредитов в рамках реализации государственной задачи по развитию и поддержанию ипотеки. Остальные банки станут выдавать ипотеку, если только будут четко определены объемы и процедуры АИЖК в части рефинансирования выданных ипотечных кредитов”,— полагает управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская.

При этом, как утверждают эксперты, многое зависит от позиции государства. При невмешательстве властей в систему ипотечного кредитования доступность ипотеки может значительно сократиться — с текущих 20% до 4%. Фактор недоступности ипотеки для многих потенциальных заемщиков оказывает значительное влияние и на рынок недвижимости. Купить жилье за наличные деньги могут не многие, а невозможность занять необходимую сумму в банке снижает спрос на недвижимость.

По данным “МИАН-агентство недвижимости”, количество предложений в сегменте новостроек по сравнению с концом лета увеличилось на 15-20%. В сегменте вторичного жилья прирост выше: за сентябрь-октябрь объем предлагаемых к продаже квартир увеличился на 50%. “По всей вероятности, основным побудительным мотивом продавцов стало желание зафиксировать прибыль до момента возможной корректировки цен”,— предполагает генеральный директор МИАН Нина Кузнецова. Поэтому сейчас на рынке отмечается некоторое затишье, а правила теперь диктует покупатель. Из-за снижения платежеспособности населения в большинстве случаев совершаются такие сделки, когда продавец готов идти на уступку в цене, которая может доходить даже до 30%.

По данным Аналитического консалтингового центра “Миэль”, в октябре 2008 года рублевые цены на готовое жилье составляли в среднем 188 тыс. рублей за квадратный метр. В долларовом выражении готовое жилье оценивается в $7133 за квадратный метр. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья составила 196 100 рублей (с учетом элитных объектов) и 171 900 рублей (без учета элитных объектов). “Ввиду нестабильности курса валют и заметного укрепления доллара в большинстве сегментов наблюдается постепенное снижение долларовых цен — на 1-3% в месяц, рублевые же цены предложений пока еще номинально сохраняют устойчивые позиции, однако по факту многие реальные сделки совершаются с дисконтом вплоть до 25% дешевле заявленной цены”,— говорит Нина Кузнецова. “В текущей ситуации необходимо четко разделять цены предложения и цены сделок. Снижение средних цен предложения находится в пределах 1-3%. Однако цены реальных сделок стали снижаться более существенно: сейчас скидки по некоторым объектам, в первую очередь бизнес-класса, достигают 20-30%. Происходит это потому, что многие крупные компании стремятся высвободить финансовые ресурсы для погашения кредитов или развития текущих проектов”,— поясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Некоторые эксперты отмечают сходство ситуации с кризисом 1998 года. Тогда из-за девальвации рубля цены на квартиры упали практически в два раза. Однако к 2004 году они набрали утраченное и с того времени демонстрировали уверенный рост, который во многом перекрыл докризисный уровень. В течение нескольких месяцев на рынке отмечается небольшое понижение цен, при этом участники рынка дружно отмечают, что в начале 2009 года тенденция к снижению цены сохранится. Но как долго, сказать не берутся. Многие уверены в том, что с середины 2009-го цены снова пойдут в рост. “Что касается цен на жилую недвижимость, то в следующем году наиболее вероятен корректировочно-стабилизационный сценарий. В первой половине 2009-го ожидается снижение цен на 10-20% по отдельным сегментам квартир, весной-летом ситуация начнет постепенно стабилизироваться, а с осени возможен положительный тренд на уровне от 1% до 5% ежемесячно”,— считает Нина Кузнецова.

При этом в наименьшей степени колебания затронут качественные предложения. К ним относятся наиболее ликвидные одно-двухкомнатные квартиры в новостройках эконом- и бизнес-класса на завершающих стадиях строительства, аналогичные объекты на вторичном рынке (”вчерашние” новостройки) и элитное жилье. “Все определяется спросом: есть спрос — цена растет. Я думаю, что по дорогому сегменту возможно дно максимум на 30%, по бизнес- и экономклассу скидки могут дойти до 50%, в случае выброса крупных инвестпакетов, например. Хотя данный фактор определяется только финансовым положением и хладнокровием инвестора. Элитных объектов на вторичном рынке очень мало. Но продавцы также готовы скинуть 20-40% от стоимости, что свидетельствует о явном завышении цен на квартиры в прошлом. Снижая цены, продавец расширяет круг потенциальных покупателей. Но как только спрос возрастет, цены опять пойдут вверх”,— полагает генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирина Могилатова.

Отсутствие покупателей на рынке недвижимости может изменить ситуацию и со строящимся жильем. Сейчас цены на строящееся и готовое жилье в Москве практически сравнялись. Однако отсутствие спроса на новостройки из-за рисков долгостроя и переориентация покупателей на рынок готового жилья могут изменить эти пропорции. Тем более что, по прогнозам, в 2009 году готовое жилье будет предпочитаться строящемуся. К этому добавляются и финансовые проблемы застройщиков, которые вынуждены привлекать значительные денежные ресурсы, чтобы погасить собственные обязательства.

Так, по итогам октября средняя цена квадратного метра в московских новостройках увеличилась на 0,9% в рублях, а в долларах произошло небольшое снижение. Однако фактические сделки совершались с дисконтом, доходившим до 10%. Но ценовая разница между строящимся и готовым жильем будет зависеть еще и от его класса. “Такая ситуация, безусловно, может возникнуть, и скорее всего, возникнет, но это относится к объектам бизнес-класса и дорогому жилью в Центральном административном округе. Не следует забывать, что в ЦАО есть новые дома и старый фонд, а цены их сильно различаются. Если говорить об экономклассе, то эта ситуация может и не произойти, так как параметры новостроек существенно лучше старого фонда, и стоимость метра в этих домах может быть сопоставима с девятиэтажками, уж не говоря о пятиэтажках”,— считает Ирина Могилатова.

В сегменте аренды жилья тоже наблюдается снижение аппетитов. Так, владельцы жилья бизнес- и премиум-класса вынуждены снижать цену на 5-15%. Последующее снижение арендных ставок на 10-15% в этом же сегменте предполагается в начале 2009 года. К осени эксперты ожидают стабилизацию ситуации и возвращение цен к уровням августа-сентября 2008 года. При этом даже прогнозируется увеличение стоимости аренды в сегменте экономкласса на 12-15%.

Снижения цен не избежал и сегмент загородной недвижимости. На этом рынке предложение будет превышать спрос по объектам в бюджетах от $1 млн до $4 млн, вследствие чего владельцы загородного жилья также вынуждены идти на скидки. “Сегодня мы видим снижение цен в некоторых поселках, но какого-то тотального обвала и падения рынка в сегменте элитной недвижимости ждать не стоит. Снижение цен по некоторым проектам связано в определенной степени со снижением уровня спроса. В общем и целом мы ожидаем коррекции цен на рынке загородной недвижимости в сторону понижения, так как порядка 40% покупок были инвестиционными, и именно инвесторы толкали рынок вверх, играя на повышение. Сейчас тренд переменился, часть инвесторов будет выходить из своих активов по рыночным ценам, толкая рынок вниз. Но этот процесс будет дифференцированным, особенно в элитном сегменте, который менее эластичен. Многие продавцы предпочтут просто пересидеть данный период, чем продавать намного дешевле. Я бы назвала ситуацию на рынке периодом стагнации с единичными агрессивными продажами”,— рассказывает управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED Елена Первакова.

Юлия Погорелова
Источник: Коммерсант “Деньги”

Нынешнее сокращение объемов ввода жилья позволило избежать затоваривания рынка, которое могло бы произойти, продолжай застройщики работать в прежних темпах. Теперь рынок качнется в другую сторону: приостановка новых проектов приведет через несколько лет к дефициту квартир.

До нового года жилье на первичном рынке может еще немного подешеветь. Застройщики все чаще готовы пойти на уступки, чтобы получить деньги на развитие. Покупатели могут надеяться на снижение цен, рассрочки и скидки.

Социальный выкуп

Пик нестабильности, вызванный растерянностью продавцов и покупателей на рынке первичного жилья, кажется, миновал. Одним из главных игроков на этом рынке становится город. Важнейшим событием последнего времени оказалось заявление представителей петербургского правительства о том, город намерен выкупать квартиры у застройщиков и готов потратить на это почти 13 млрд руб. Он будет приобретать это жилье на так называемых голландских аукционах, победителем которых становится компания, предложившая наименьшую цену.

Ждать большого снижения заявленной цены едва ли приходится: желающих продавать квартиры по цене значительно ниже рыночной найдется немного. В самом деле, среднерыночная цена держится на уровне примерно 85 тыс. руб., но даже с учетом скидок и акций она все равно значительно выше предложенных 47 тыс. руб. за кв. м. Тем не менее, для многих компаний предложение городских властей открывает реальную возможность восполнить недостающие средства, необходимые для развития бизнеса. Оговоримся, – речь идет не о достройке объектов (большинство компаний, судя по всему, располагает средствами на нее), но именно о развитии бизнеса. Тем более, «Сбербанк» уже объявил о том, что девелоперы впредь будут кредитоваться отнюдь не в первоочередном порядке. В Москве – та же ситуация. Столичные власти предпочли отменить результаты уже проведенных тендеров и устраивают те же голландские аукционы на понижение. Разумеется, уровень цен там отличается от петербургского.

Правительство Санкт-Петербурга, имея средства, сейчас может реально помочь и застройщикам, и жителям. Квартиры в первую очередь будут предоставляться ветеранам, инвалидам, незащищенным слоям населения, которые могут улучшить свои жилищные условия только благодаря выделению социального жилья.

Трудно представить, что строители будут на этих аукционах продавать самые ликвидные квартиры. Разумеется, у продавцов элитного жилья проблем меньше, чем у застройщиков жилья массового. А потому в выигрыше окажутся социально слабые категории жителей и те, кто готов для них строить по невысокой цене, участвуя в городских программах.

Впереди – перестройка

Сегодня цены рынка корректируются из-за недостатка живых денег, которые обеспечивались ипотечным кредитованием, а потому количество сделок сокращается. Если на вторичном рынке получить ипотеку по-прежнему можно, то первичный страдает от передряг значительно ощутимее.

Акций и скидок ныне – множество. Прежде они были менее масштабными и проводились, как правило, в канун праздников, особенно Нового года. Чаще всего такие акции становились просто маркетинговыми ходами, снижение цен оказывалось очень небольшим. И только теперь оно стало вполне реальным. Впрочем, даже сегодня нужно внимательно читать мелкий текст объявлений: может оказаться, что скидки касаются очень узкого сегмента жилья. Застройщики не видят смысла снижать цены на самые ликвидные квартиры: однокомнатные и двухкомнатные с хорошей планировкой, в удобных местах, в домах, построенных по хорошим проектам. Потому что даже сегодня эти квартиры покупаются.

Быстрее всего дешевеет переоцененное жилье, например, самые ликвидные до недавнего времени однокомнатные квартиры. Они стоили дешевле двухкомнатных, но квадратный метр в них значительно дороже. Качественные квартиры с хорошими планировками, выставленные на продажу по адекватной цене, дешевеют не так сильно, как неудачные проекты. Спросом пользуются квартиры в готовых домах или тех, что будут сданы в ближайшее время: покупатели не хотят рисковать.

Отрицательная динамика цен сегодня вызвана не только отсутствием ипотечных денег, но и нервозностью участников рынка. Точно так же ажиотаж 2006 года или начала 2008-го был отчасти вызван психологическими обстоятельствами.

Сократился и объем сделок. Если на вторичном рынке снижение в последние два месяца не превышает 10 – 15%, то на первичном, по данным центра исследований и аналитики ГК БН, колеблется от 10 – 50%. Правда, отсчет ведется не от спокойного периода, но от начала 2008 года, когда наблюдался микроажиотаж и спрос был высоким. В октябре, в самый сложный для участников рынка период, отмечена неделя, когда число сделок было минимальным: продавцы и покупатели находились в ступоре.

«Сегодня первый шок прошел, на рынке наблюдается все больше здорового прагматизма, истерика кончилась, продажи понемногу растут. Тем не менее, некоторая нервозность на рынке жилья сохранится до Нового года, будет испытываться напряженность, – предполагает главный аналитик ГК БН Сергей Бобашев – После праздников, если не произойдет никаких потрясений, начнется более спокойный период. Волна банкротств известных фирм в крупнейшей экономике мира – американской – уже сошла на нет. В России часть банков ушла «под крыло» более сильных игроков либо находится под внешним управлением. Остальные – пересматривают свою тактику. Это происходит и со строителями, и с продавцами».

Без дефицита и затоваривания

В ходе недавней XVII «Ярмарки недвижимости» начальник информационно-аналитического отдела ЗАО «Мегалит» Ольга Ульянова отметила: «В связи с нестабильной ситуацией компании не покупают землю, не участвуют в аукционах.

Уже были случаи отмены торгов, из-за того, что нет желающих. Поэтому в будущем количество жилья на первичном рынке уменьшится. Произойдет приостановка вывода новых объектов на рынок. Предложений в городе будет все меньше».

Главный аналитик ГК «БН» не согласен с этой точкой зрения: «Земли под строительные объекты продано неоправданно много, ее достаточно для реализации проектов в течение целого ряда лет. Другое дело, что она была продана по высокой цене, так как строители ориентировались на постоянный рост. Крупные проекты требуют миллиардных капиталовложений. Едва ли кто-то из строителей способен сейчас достать эти деньги из кармана и начать строить. Такие проекты будут отложены. И это – к лучшему. На 2010–2011 годы планировался выброс на рынок такого числа проектов, что будь они все реализованы, произошло бы затоваривание из-за двукратного увеличения объемов нового жилья в сравнении с нынешними. Едва ли рынок смог бы переварить такое увеличение объема». Теперь застройщикам предстоит пересмотреть будущее части проектов: сдвинуть сроки реализации или уменьшить объемы.

Если весной ежемесячно выставлялось в продажу 10–15 проектов, то сейчас – три-пять. Полного сворачивания не будет, поскольку у многих строительных компаний есть финансовые резервы. Такие застройщики готовы временно заморозить продажи. А некоторые из них продолжать строительство, но пока не продавать готовые квартиры и дожидаться более благоприятного времени.

«Полной остановки новых проектов быть не может, хотя возможен некоторый период, когда их будет выводиться на рынок мало. В какой-то момент объем предложения может снизиться. Но в обозримом будущем он едва ли сократится», – говорит Сергей Бобашев.

Рассрочка вместо кредита

Сегодня покупатели осторожничают ничуть не меньше, чем продавцы. Не уверенные в своих завтрашних доходах, напуганные увольнениями, петербуржцы не стоят в очередях за ипотечными кредитами, и не только из-за высоких процентов. Нынешняя ситуация заставляет покупателей воздерживаться от поспешных решений и пересматривать приоритеты. Например, почти не покупаются квартиры «на вырост» детям. Часть покупателей ждет дальнейшего понижения цен, хотя оно едва ли будет значительным. Когда участники рынка успокоятся, он придет в более равновесное состояние. Пока же застройщики пытаются привлечь покупателей, предлагая им различные схемы оплаты жилья в новом доме.

Самая простая из них – единовременная оплата: покупатель вносит всю сумму в течение нескольких банковских дней. Этот вариант – самый выгодный для компании, поэтому она готова предложить максимальные скидки. Существуют схемы с рассрочкой до конца строительства, которая предполагает внесение покупателем первого взноса, а затем ежемесячных либо ежеквартальных платежей. Ольга Ульянова называет и другие варианты: «Есть схема с рассрочкой платежа после окончания строительства. И схема оплаты непосредственно перед заселением. Это выгодно тем, что сделка совершается на условиях вторичного рынка: квартира уже есть, на нее компанией оформлено право собственности, и вы покупаете жилье по договору купли-продажи. Банки, которые практически перестали кредитовать первичный рынок, сохранили ипотеку на вторичном. Так что есть возможность взять в банке недостающую сумму. Этот вариант дает возможность продать перед заселением старую квартиру и внести деньги застройщику. Достаточно новый вид оплаты – с рассрочкой платежа после новоселья. Практически, это замена ипотеки».

Впрочем, как отмечает Сергей Бобашев, рассрочки, в отличие от ипотеки, обычно даются на срок до пяти лет. Кроме того, по его словам, строительная компания, в отличие от банка, не обладает возможностями по проверке кредитоспособности заемщика.

Цена растет быстрее этажей

На цену будущей квартиры в новом доме влияет то, на каком этапе строительства находится объект. Рассказывает Ольга Ульянова: «Первоначально устанавливается минимальная цена квадратного метра. Как только пройден нулевой цикл, она вырастает на 5–7%. С момента, когда началось сооружение монолитного каркаса, прибавка составляет еще 2,5%. С тех пор, как стройку становится видно из-за забора, прибавляется еще 3,5%. В итоге, стоимость за время строительства вырастает в среднем на 30%. После того, как дом сдан госкомиссии, застройщик устанавливает максимальные цены».

Например, у Ледового дворца «Мегалит» строит дом, который будет заселяться через два с половиной месяца. Вот как росла здесь, по словам госпожи Ульяновой, цена квартиры – студии. На начальной стадии, в четвертом квартале 2006 года, цена составляла 65,1 тыс. руб. за кв.м. Сегодня, перед заселением, последняя студия была продана за 111,6 тыс. руб. за кв. м.

Так объясняют увеличение цен на жилищные объекты застройщики. Аналитики с ними не согласны и утверждают, что стоимость квадратного метра не растет вместе с домом, что строители манипулируют ценами, то наращивая их, то понижая. Сергей Бобашев полагает: «На уровне котлована цены оказываются достаточно высокими, потому что застройщик боится промахнуться. Если цены в данном сегменте держатся, условно говоря, на уровне 50 тыс. руб. за кв. м, застройщик выставляет квартиры по цене 55 тыс. руб. за кв. м и пытается определить, покупают ли жилье, правильно ли он выбрал проект и место строительства». Если проект выигрышный, цена может быть поднята выше. А если квартиры не расходятся, застройщик снижает цену. Когда дом поднимается примерно до уровня второго этажа, у застройщика возникают значительные расходы на строительство: зарплата строителям, расходы на бетон, другие стройматериалы и т.д. Нужны оборотные средства. Для их скорейшего привлечения застройщик готов пойти даже на снижение цен ниже средних по рынку и сбросить до 10%.

«Если проект удачен, а несколько квартир остаются непроданными, застройщик, выполнивший план продаж, пытается продать остаток по цене на 20, 30 и даже 50% дороже. Строитель уже не нуждается в деньгах и пытается заработать дополнительные средства. Если эти квартиры не расходятся сразу, он готов подождать, тем более, цены за месяц – другой могут возрасти», – рассказывает Сергей Бобашев. Бывает и обратная ситуация: несколько неудачных по планировке или больших, многокомнатных квартир остаются нераспроданными. Застройщик вынужден снижать планку. Тогда на последней стадии строительства цена идет вниз, иногда на 20–30%. Строители исходят из своей внутренней бухгалтерии и демпингуют при нужде в деньгах или, наоборот, завышают стоимость, когда такой нужды нет. Рост цен по мере строительства объясняется только длительностью полного цикла. Тренд последних лет был таков, что за время, пока проект проходил путь от уровня котлована до сдачи, средние цены рынка могли вырасти в два-три раза.

Теория относительности

Факторы, от которых зависит стоимость жилья, влияют на нее неодинаково в разные периоды развития рынка. Во время стабильного роста решающим фактором бывает местоположение дома. «Район, в котором есть метро и социальные учреждения, пользуется наибольшим спросом, – утверждает Ольга Ульянова. – Вот почему цена в Выборгском районе так отличается от цены в Красносельском. Если покупатель ищет квартиру подешевле, ему стоит выбирать дом, который строится достаточно далеко от метро». На итоговой цене сильно сказываются инвестиционные условия, которые город выставляет застройщику. Если дом строится в Красном Селе, инвестиционные требования города к застройщику будут совершенно иными, нежели в центре, где от организации потребуются очень большие суммы на выполнение инвестиционных условий.

Следующий фактор, имеющий большое значение в спокойные периоды, – особенности проекта. В панельном доме типовой серии цена квадратного метра ниже, чем в здании с возможностью изменить планировку – и без того отличающуюся от стандартной. Наличие квартир с эркерами, ванны с окнами, витражным остеклением меняет и статус проекта, и стоимость.

Когда же рынок начинает лихорадить, положение меняется. «Сегодня, – считает Сергей Бобашев, – цены в гораздо меньшей степени зависят от покупательских предпочтений, от качества проекта, а прежде всего, от финансового положения застройщика. Если у него нет «финансовой подушки» и срочно нужно отдавать долги, он снижает цены. Кто-то, вне зависимости от удаленности от метрополитена, будет продавать квартиры городу. А другие не станут отдавать жилье по 47 тыс. руб. за кв. м, даже если дом в получасе и более от метро. Такие застройщики полагают, что квартиры, нераспроданные сейчас, могут быть проданы позже. Даже компании средней руки, заработавшие приличные деньги за последние два года, могут чувствовать себя уверенно: в свое время они воспользовались максимальным ростом цен на рынке и накопили средства».

Бесконечные разговоры о том, что жилье в Петербурге дороже, чем в Европе и суммы должны опуститься до «европейского уровня» главный аналитик ГК «БН» считает абсурдными. «Да, в среднем в Англии цены ниже, чем в Северной столице, – говорит он – Но сравните их со средними по России… Мегаполис, деловой и промышленный центр большой страны, играющий в ней особую роль, диктует иные цифры. В Америке разница цен на жилье гораздо более ощутима, чем в Европе. Стоимость квартир на Манхэттене в Нью-Йорке в разы отличаются от цифр в остальном городе, цены в Нью-Йорке – от цен на дома в аграрных регионах. Во всей Америке жилье дешевеет, а на Манхэттене подорожало на 40%. Потому что Манхэттен отличается от всей остальной Америки. Точно так же Москва и Петербург отличаются от остальной России. Но разница в объеме денег и уровне жизни в американских городах гораздо меньше, чем в российских. Уже в 100 км от мегаполиса, где-нибудь в Лодейном Поле, цена квадратного метра не идет ни в какое сравнение с петербургской».

Василий Когаловский
Источник: “Бюллетень Недвижимости”

Застройщики, заскучавшие в отсутствие покупателей, в последнее время демонстрируют чудеса щедрости. Скидки на 20-25%, рассрочка - с процентами и без. Источник щедрости таков: если в течение ближайших месяцев девелоперам не удастся распродать скопившийся за последний год запас, их бизнес окажется на грани краха. В свою очередь покупатели новостроек эпохи кризиса становятся заложниками ситуации. И рискуют породить новую волну “обманутых дольщиков”.

Сегодня жилищное строительство на 70% финансируется гражданами. Как известно, с апреля 2005 года в стране действует 214-й Федеральный закон “О долевом строительстве”. Закон, написанный на скорую руку на фоне митингов, голодовок, перекрытий трасс, обеспечил железную защиту прав дольщиков. Но не обязал застройщиков брать у них деньги исключительно по правилам этого закона. Поэтому 85-90% (по разным оценкам) сделок на “первичке” совершается в обход ФЗ-214.

Помимо защищенных схем (жилищные сертификаты, ЖСК) применяются рискованные - беспроцентный договор займа застройщику, векселя, предварительный договор купли-продажи, агентский договор, уступка прав по инвестиционному договору и т.п. Рискованные - потому что случись что с застройщиком или конкретным объектом, дольщик останется ни с чем.

Пока что свежа в памяти недавняя коллективная порка недобросовестных застройщиков, учиненная прокуратурой с подачи, главным образом, мэрии Москвы. И кажется, что больше трагедия с обманутыми дольщиками не повторится. Но почему? ФЗ-214 де-факто не работает. Вера в то, что строители надежные сегодня останутся таковыми навсегда, наивна. Пример - “Социальная инициатива” с ее 15-летним стажем, десятками построенных домов… и тысячами кинутых покупателей и тюремным сроком для шефа в финале.

Понимая это, федеральные законодатели разработали поправки в закон “О долевом строительстве”. Главная часть пакета - запрет любых схем привлечения средств граждан кроме тех, что дозволены ФЗ-214. Пройдет полгода-год и поправки могут стать законом. Тогда, по мнению операторов рынка, строительство жилья на продажу как жанр может прекратить существование. Останется один госзаказ.

- Чтобы зарегистрировать договор с дольщиком по 214-му закону, застройщик должен иметь полный пакет ИРД, опубликовать проектную декларацию. Но на стадии выхода на стройплощадку эти условия практически невыполнимы, - считает председатель совета директоров “МИЭЛЬ” Григорий Куликов. - Это приведет к полному замораживанию проектного финансирования. А банки вообще отказываются давать кредиты под проектное финансирование.

- Есть регионы, где по 214-му закону работать проще, - добавляет гендиректор “Главстроя” Артур Маркарян, - так сказать, инвестороориентированные регионы. Это Пермский край, Омск, Ярославль, Петербург. Но не Москва.

Банки отказываются кредитовать и граждан на покупку жилья в новостройке. Ипотека худо-бедно держится только на вторичном рынке. Банков-исключений - единицы. И они тоже не хотят рисковать с суррогатными договорами.

- Мы кредитуем только те договоры, которые заключены по 214-му закону, - говорит член правления ОАО “Сведбанк” Алексей Аксенов. - При этом условии риски банка минимальны. Когда ипотека на первичном рынке была широко распространена, многие банки давали кредиты и под другие виды договоров. Здесь главным был даже не имидж застройщика, а обстоятельства конкретного проекта. Даже у добросовестного, проверенного застройщика бывают проблемные адреса.

В сложившейся ситуации девелоперам остается всего два пути. Первый - радикально снижать цены. Это уже началось: спамерские рассылки, уличные и интернетовские рекламоносители забиты спецпредложениями о скидках. Скидка на 20 и даже более процентов - привлекательная вещь. Несмотря на то что всю сумму нужно заплатить сразу. Но если застройщик все-таки не сможет вытянуть свой проект - остается надеяться лишь на его порядочность, на то, что он вернет деньги. В большинстве “скидочных” компаний, которые мы обзвонили, такая обязанность в договорах не прописана.

Второй путь - квазикредиты. Это когда вы сразу вносите 30-50% стоимости квартиры, а остальную сумму выплачиваете ежемесячно с процентами. Как в банк. Но только здесь в роли банка выступает застройщик. Кредитуя дольщика, банк рискует своими деньгами. Поэтому берет в залог недвижимость. Застройщик по отношению к “кредитуемому” дольщику вообще ничем не рискует - все в его руках. Да еще проценты накручивает на деньги, которые на самом деле не давал. И все это на фоне падающего рынка.

- При таких схемах договор займа может заключаться даже не с застройщиком, а с аффилированной ему компанией, - уточняет адвокат Ольга Синельникова, - он может иметь весьма косвенное отношение к основному договору. И если застройщик бросит объект, покупатель окажется в сложной ситуации.

Есть и гуманные схемы - например, беспроцентная рассрочка. Идеально - если бы речь шла о договоре купли-продажи. Но такой договор возможен лишь в отношении готового жилья. А в отношении строящегося идеален (для дольщика) предписанный 214-м законом. Но его не предлагают.

Юлия Игнатьева
Источник: Финансовые Известия

Прошедший месяц ни в малейшей степени не прояснил ситуацию на рынке жилой недвижимости. Стабилизации рынка не произошло, чего, впрочем, никто и не ожидал. Но не случилось и обвала, на который, похоже, втайне надеются даже застройщики, чтобы была возможность зафиксировать дно и начать уже говорить о поступательном росте. Как продавцы, так и покупатели по-прежнему занимают выжидательную позицию.

Цены и ценники

По-прежнему, как и месяцем ранее, не имеет смысла говорить об изменении цен в абсолютном выражении. Цены предложения в зависимости от сектора рынка снизились на 1-5% в долларовом выражении (и, соответственно, почти не сдвинулись с места в рублях). “Средневзвешенная цена предложения с учетом элитных объектов в октябре снизилась на 0,7% и составила 196,1 тыс. руб. за кв. м (в долларах снижение составило 4,8%, средняя цена — $7441 за кв. м). На вторичном рынке в Москве средний уровень рублевых цен предложения за месяц не изменился и составил 188 тыс. руб. за кв. м, тогда как в американской валюте цена снизилась на 4,4% — $7133 за кв. м” — такие данные приводит генеральный директор аналитического консалтингового центра “Миэль” Владислав Луцков.

Но это снижение, находящееся в пределах статистической погрешности, несравнимо с реальными размерами скидок. Заметим, что информацию о них продавцы стараются не афишировать. “По итогам октября снижение цен на жилую недвижимость зафиксировано на уровне 1-1,5%. Но следует учитывать скрытые скидки продавцов прямым покупателям, информация о них не проходит в рекламе и зачастую не учитывается в ценовом мониторинге. По отдельным объектам такие стимулирующие скидки составляют от 10 до 15%”,— констатирует Наталья Москалева, начальник управления маркетинга инвестиционного департамента банка “Российский кредит”.

Некоторые наблюдатели считают, что размер реальных скидок еще значительнее. “Продавцы на первичном и вторичном рынках в настоящее время стараются не снижать цены открыто, но при этом иногда стимулируют спрос на свои объекты, соглашаясь на некоторые ценовые уступки во время торга,— утверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании “Новое качество” Ольга Косенкова.— Но здесь все зависит от типа приобретаемой недвижимости. Наибольшие скидки предоставляются преимущественно на первичном рынке, где наблюдается ужесточение условий кредитования. Так, процент дисконта в бизнес-классе может достигать и 25%, в экономклассе он несколько ниже — ориентировочно 20%”.

Элитный сектор также подешевел. По мнению аналитиков компании IntermarkSavills, средняя (по всем проектам) долларовая цена предложения квадратного метра в элитных новостройках сократилась за месяц на 3%, при этом средняя рублевая цена практически не изменилась. По ряду проектов (около четверти от общего числа) наблюдался незначительный технический рост средней цены квартир (в пределах 1-6%), по остальным цены остались неизменными либо снижены (максимальное снижение — до 20%). Приведенная статистика рассчитана для так называемых объявленных цен (содержащихся в официальных прайс-листах). Вместе с тем значительное число застройщиков готово делать клиентам с живыми деньгами специальные предложения. В среднем величина возможного дополнительного “торга” лежит в диапазоне от 10 до 20%. В целом, по наблюдениям аналитиков IntermarkSavills, в элитном сегменте в последние два месяца (сентябрь, октябрь) число реально совершенных сделок сократилось в три-четыре раза по сравнению со среднестатистическим докризисным месяцем.

Таким образом, тенденция в настоящий момент следующая: в наибольшей степени реальные цены сделок снизились в бизнес-классе, немного меньше — в самом дешевом секторе. Что касается “элиты”, то здесь падение, по оценкам участников рынка, минимальное.

Ждать или не ждать?

Стоит ли ожидать дальнейшего снижения цен покупателям и частным инвесторам? Руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills так отвечает на этот вопрос: “Сегодня на рынке жилья наступило время покупателей. Многие настроены приобрести квартиру за 50-70% докризисной стоимости. Часть из них действительно сможет реализовать свои планы. Вместе с тем рассчитывать на гибкость застройщиков можно только в самые ближайшие месяцы, пока есть необходимость экстренно латать возникшие финансовые дыры и решать проблемы финансирования уже начатого строительства”.

“Очень рекомендую частное инвестирование в недвижимость с долгосрочными целями,— дает свою оценку руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.— Зато краткосрочные и среднесрочные инвестиции менее интересны, так как сейчас есть ряд других активов, значительно снизившихся в цене и более перспективных с точки зрения быстрой отдачи. При наличии свободных средств покупка недвижимости для проживания или в качестве варианта сбережения денег вполне логична: сейчас мы наблюдаем “рынок клиента” — выбор объектов к концу осени существенно увеличился, и продавцы довольно легко идут на предоставление дисконтов. Но связываться с кредитами я бы определенно не рекомендовал”.

Другая сторон вопроса — надо ли продавать? “Те, кому необходимы деньги для закрытия каких-либо личных потребностей, безусловно, вынуждены продавать,— говорит Ирина Могилатова, гендиректор брокерско-консалтинговой компании Tweed.— Если денежные средства сейчас не нужны, то продавать недвижимость не стоит, так как цены скоро выровняются, ситуация стабилизируется — и тогда можно будет продать гораздо выгоднее, чем сегодня”.

Еще один аргумент против продажи недвижимости — по крайней мере, инвестиционной: вырученные деньги надо куда-то вкладывать, а надежных инструментов на рынке нет.

Таким образом, у покупателей и продавцов в настоящее время практически одинаковая логика: лучше ждать. И ожидание в любом случае работает в пользу покупателей: если ситуация затянется хотя бы на два-три месяца, рынок неизбежно просядет еще как минимум на 20-25%.

Жизнь после ипотеки

В течение прошедшего месяца московские банки практически прекратили выдачу ипотечных кредитов. Квартиры в новостройках не кредитует уже ни один банк. “В результате сворачивания ипотечных программ банками и ужесточения кредитной политики такими операторами, как Сбербанк и ВТБ 24, первичный рынок городской недвижимости как значительно более рискованный, чем вторичный, лишился ипотечных денег вообще”,— констатирует Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании “Усадьба”.

Но и на вторичном рынке ипотека практически замерла. “Те банки, которые продолжают выдавать кредиты под залог приобретаемой недвижимости, повышают процентные ставки по кредитам до неприличных”,— говорит управляющий директор “Century 21 Запад” Евгений Скоморовский. Добавим, что фактически отсекающие условия заключаются не только в размерах процентных ставок, но и, например, в снижении максимального объема кредита до смехотворных сумм (1 млн руб. и ниже). Кроме того, некоторые банки, заявляющие о продолжении ипотечных программ, на деле кредиты не выдают, пользуясь своим правом отказа без объяснения причин.

Фактическое прекращение ипотечного кредитования отсекает значительную часть платежеспособного спроса, причем, как полагают некоторые аналитики, во всех секторах рынка. “Сокращение кредитования ударило прежде всего по сегментам бизнес- и экономкласса, так как в элитном секторе покупки в основном (95%) проходят без привлечения ипотеки”,— говорит Ирина Могилатова. С ней не согласен Иван Романов, управляющий ЗАО “Мосстройреконструкция”: “Недоступность ипотеки, конечно же, сказалась на спросе на элитные квартиры — их покупатели тоже рассчитывали на кредитование, но девелоперы быстро сориентировались, предложив альтернативные варианты рассрочек”. Но сильнее всего сокращение ипотеки ударило по покупателям квартир в Подмосковье. “В Москве количество ипотечных покупок всегда было невысоким — около 10-15%, но в Подмосковье доля ипотечных покупателей составляла около 40%, и, вероятнее всего, ужесточение условий кредитования снизит их количество”,— утверждает Татьяна Гвоздь, ведущий специалист ООО “Пересвет-Ипотека”.

Для многих клиентов, выбывших сейчас из числа потенциальных покупателей, альтернативой может стать аренда жилья. Логично было бы ожидать повышения цен в этом сегменте рынка, но этого не происходит. Дело в том, что предложение на арендном рынке значительно повысилось за счет тех владельцев, кто не может продать квартиру по адекватной цене и решил пока отдать ее в аренду.

Вот как описывает ситуацию на арендном рынке Екатерина Батынкова, управляющий директор компании “Усадьба”: “Пока кризисные явления не затронули цены в глобальном понимании и уровень спроса. Количество предложения увеличилось, и некоторые из арендодателей проявляют чуть большую гибкость в переговорах с потенциальными арендаторами. Некоторые владельцы даже готовы к существенному торгу, но по большей части это относится к переоцененным объектам. Количество арендодателей в том числе пополнилось за счет владельцев квартир, ранее планировавших продажу и решивших переждать некоторое время на снижающемся рынке и одновременно желающих получать быстрый и стабильный доход. Спрос не снизился, а в некоторых сегментах даже и повысился ввиду того, что некоторые клиенты, планировавшие покупку, взяли тайм-аут на более тщательный подбор объекта и решили пока арендовать”.

“Арендаторов больше не стало, и, так как предложение превышает спрос, арендные ставки снижаются”,— замечает Ирина Могилатова.

Антикризисные меры

На загородном рынке происходят те же процессы, что и на городском, за исключением, пожалуй, влияния на ситуацию сокращения ипотеки. “В загородной недвижимости — в сегменте организованных коттеджных поселков и земельного рынка — сокращение ипотечного кредитования на спрос практически никак не повлияло; ипотека на загородном рынке и до кризиса была скорее счастливым исключением, нежели инструментом приобретения,— говорит руководитель аналитического центра корпорации “Инком” Дмитрий Таганов.— Наиболее устойчивыми к кризису будут загородные дома и таунхаусы экономкласса. Во-первых, спрос на домовладения экономкласса превышает предложение чуть ли не в четыре раза; а во-вторых, в сегмент экономкласса придут покупатели из других сегментов, которые до кризиса собирались приобрести загородный дом подороже”.

На рынке элитного жилья, в первую очередь вторичного, сейчас затишье. “Покупатели с приобретением недвижимости явно не торопятся. Они звонят, смотрят объекты, но окончательное решение откладывают в надежде, что в ближайшее время на понравившиеся предложения владельцы снизят цену,— рассказывает Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby`s International Realty.— Владельцы элитной недвижимости, в свою очередь, готовы торговаться в разумных пределах. Диапазон торга расширился от 5 до 10%, но это явно мало для покупателей, которые ожидают более существенных скидок. Но продавцы готовы ждать достаточно долго, так как не нуждаются остро в деньгах и не готовы продавать в убыток”.

А застройщики дорогого загородного жилья прибегают к антикризисным мерам, для того чтобы подтолкнуть потенциальных покупателей к совершению сделки. “Для тех, кто сейчас колеблется в принятии решений, мы разработали уникальную программу, которая должна защитить клиентов от колебаний на рынке недвижимости,— рассказывает директор департамента реализации Villagio Estate Павел Трейвас.— Эта программа действует с ноября и затрагивает клиентов, которые покупают в рассрочку дома в наших элитных поселках Millennium Park, Monteville и ряде других. Суть программы очень простая: если цены на недвижимость снизятся, мы обязуемся компенсировать клиентам до 30% от первоначальной суммы договора. Но корректировка цен на рынке, пусть и завуалированная в виде скидок, уже произошла, и, на мой взгляд, относительно текущей ситуации цены на элитные загородные поселки вряд ли будут дальше снижаться”.

Андрей Воскресенский
Источник: КоммерсантЪ - Деньги

Схема регистрации сделок с жилой недвижимостью в ближайшее время может претерпеть существенные изменения. Согласно поправкам в Гражданский кодекс, внесенными в четверг главой думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым, предполагается упразднить регистрацию договора купли-продажи жилых помещений, сохранив только регистрацию перехода прав собственности. Аналогичные изменения предполагается внести и в отношении договоров ренты.

Впрочем, если в случае договоров купли-продажи данные изменения и защитят покупателей квартир, и сократят количество бюрократических процедур, то в случае с договорами ренты принятие данных поправок открывает широкие возможности для злоупотреблений.

Вносимые поправки можно разделить на две части: первая касается договоров купли-продажи жилой недвижимости, вторая - договоров ренты.

По словам Павла Крашенинникова, эти поправки необходимы для устранения существующей ныне двойной процедуры регистрации прав граждан и юридических лиц на жилую недвижимость, а также снижения издержек на ее выполнение. «Это, во-первых, исключает ситуацию неопределенности, в которой участники сделки могут находиться длительное время до момента регистрации договора. Во-вторых, вдвое снижаются материальные затраты на оформление сделки, равно как и административные издержки на само осуществление процедуры», - пояснил Крашенинников.

Действительно, сегодня схема сделки купли-продажи жилой недвижимости выглядит следующим образом: стороны заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе, которая впоследствии регистрирует и переход прав собственности. Формально юридическую силу договор купли-продажи приобретает только после регистрации.

На практике же оказывается так, что покупатель вносит оговоренный с продавцом задаток еще до того, как договор вступил в силу. Именно в этот момент и возникает та неопределенность, на которую указывает автор законодательной инициативы Павел Крашенинников. Фактически после получения задатка, но еще до регистрации договора продавец вполне может отозвать свое заявление из Федеральной регистрационной службы и договориться о продаже с другим покупателем.

«В той ситуации, которая была на рынке недвижимости до кризиса, когда цены на рынке постоянно росли, продавцы, найдя более выгодного покупателя, нередко прибегали к подобной схеме. При этом покупатель, оплативший задаток или завязанный на ипотечный кредит в банке, оказывался в весьма щекотливой ситуации», - поясняет партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский.

Наказать непорядочного продавца при этом было практически невозможно - ведь без регистрации юридической силы у договора купли-продажи просто не было. «Единственная обязанность, возникающая у продавца после подписания договора, - это отнести пакет документов в Федеральную регистрационную службу. Даже выплата задатка покупателем с юридической точки зрения - всего лишь акт доброй воли», - уточняет Можаровский.

Предложенные Павлом Крашенинниковым поправки фактически делают договор купли-продажи «железобетонным», наделяя его юридической силой с момента подписания. Продавца, отказавшегося выполнять условия сделки, можно будет призвать к ответственности в суде. «Договор действителен и продавец не может предложить квартиру другому покупателю, так как это будет означать фактическую двойную продажу. В суде можно будет требовать понуждения к регистрации перехода права собственности», - считает Виталий Можаровский.

А вот со второй частью поправок, касающихся договора ренты, все не так гладко. «Если ренту перестанут регистрировать, то все одинокие пенсионеры, заключившие подобные договора оказываются под угрозой», - переживает глава департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Lex Юрий Борисенко. По его словам, именно регистрация таких договоров сегодня может обезопасить пенсионеров от мошенников: ведь именно при регистрации проверяется юридическая состоятельность документа, дееспособность сторон, наличие или отсутствие обременений.

«Может случиться так, что на одну и ту же квартиру заключено несколько договоров ренты, и как в отсутствии регистрации можно будет разобраться, кто первым заключил договор, - недоумевает Юрий Борисенко. - Да, регистрация несколько затягивает процедуру, но человек, который хочет получить квартиру по договору ренты, должен потрудиться, чтобы все было законно». По словам эксперта, именно введение регистрации договоров ренты в свое время явилось главной причиной появления нелегального бизнеса по отъему квартир у одиноких пенсионеров.

Кира Ремнева
Источник: Газета

Ипотека сегодня переживает нелегкие времена. Банки демонстрируют повышенную осторожность, поэтому некоторые из них уже отказались выдавать кредиты на приобретение квартир в новостройках. Такие кредиты служат источником повышенного риска, так как заемщик не может предоставить банку стоящего залога в виде объекта недвижимости. Залогом возврата кредита служит право собственности на квартиру. Это не самая надежная гарантия того, что банк сумеет вернуть свои деньги при негативном развитии ситуации - недострое или проблемах с платежеспособностью заемщика.

До недавних пор, выдавая кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, только самые консервативные банки требовали передачи в залог какого-нибудь другого жилья, пока заемщик не зарегистрирует право собственности на новую квартиру и не переоформит залог уже на нее. Теперь к такой практике перешел и Банк Москвы, еще недавно служивший образцом либеральности в ипотеке. А ВТБ 24 сначала тоже пошел по пути привлечения дополнительного залога или поручителей, а с начала октября вообще прекратил выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке.

Дорогие кредиты на дешевые квартиры

Несмотря на кризис, все больше банков дополняли перечень своих предложений по ипотеке кредитами на приобретение квартир на первичном рынке. Хотя, строго говоря, пока залог на жилье не оформлен, кредит, выданный для оплаты квартиры в новостройке, ипотечным и не считается. Поэтому процентные ставки по таким кредитам до регистрации обременения на квартиру в пользу банка, как правило, на 1?2% выше, чем по ипотеке на базовых условиях. Впрочем, есть и приятные исключения: у банка “Уралсиб” разница в процентных ставках по кредиту до момента регистрации права собственности и залога и после совсем незначительная - всего 0,5%.

Учитывая общий рост ставок по ипотеке, сегодня предельный размер процентов по кредитам на покупку жилья в новостройках достигает 20% годовых. Это, без сомнения, чересчур дорого, но на рынке еще остались предложения кредитов по более щадящим ставкам: 12-14% в валюте и 14-15% в рублях.

Поскольку жилье на этапе строительства обходится заметно дешевле, чем готовое, даже в этом случае новостройки оправдывают себя. “Покупка жилья на стадии строительства с использованием ипотечного кредитования очень выгодна, так как позволяет приобрести квартиру по значительно меньшей цене, чем в готовом доме, а рост стоимости жилья по мере строительства превосходит расходы, связанные с обслуживанием кредита”, - поясняет Станислава Дружкова, руководитель управления по ипотечному кредитованию компании “ДС Риэлти” группы компаний “ДОН-Строй”. На начальном этапе строительства можно подобрать квартиру нужной площади в том районе, который вам нравится. Подбирая готовую квартиру, подходящий вариант можно и не найти.

Кредиты на приобретение жилья в новостройках порой предоставляются на более жестких условиях, чем на покупку готовых квартир. Обычно это касается первоначального взноса - устанавливается более высокий размер, чем свойственно классическим ипотечным кредитам: на уровне 20-30% против 15-20%. Теперь, в период кризиса, эта установка, думается, станет повсеместной, а размер первоначального взноса для кредитов такого рода может вырасти еще больше. Ограничения могут затронуть и срок погашения кредита, сократив его до 10-15 лет, тогда как обычный ипотечный кредит можно получить на срок 20-25 лет.

Ограниченный выбор

Более того, сложилась практика выдавать подавляющее большинство кредитов на приобретение квартир в новостройках у конкретных застройщиков-партнеров. Партнерские программы сопровождают значительную часть новостроек и в столице, и в регионах.

Кредит на покупку квартиры в “постороннем” доме взять просто так не получится, сначала потребуется аккредитовать этот объект. Для этого досконально проверяются положение дел у застройщика и юридическая чистота проекта. Банку может оказаться недосуг заниматься этой сложной и длительной процедурой ради того, чтобы выдать один-единственный кредит. Может оказаться, что срок одобрения кредита для заемщика закончится до того, как дом, о котором он хлопотал, будет аккредитован.

“Все объекты, по которым в настоящее время ведется строительство, должны соблюдать закон №214-ФЗ и реализовывать квартиры по договору долевого участия, - разъясняет начальник управления кредитования Московского кредитного банка Елена Корнеева. - Он защищает интересы покупателей квартир в новостройках, равно как и интересы банков, которые предоставляют кредиты на приобретение таких квартир. В законе прописаны четкие и достаточно жесткие требования, предъявляемые к застройщикам и регламентирующие все этапы строительства и реализации квартир”.

Очень вероятно, что строительная компания окажется просто не в состоянии предоставить необходимую документацию, потому что большая часть объектов реализуется в обход закона №214. В ходу вексельная схема, договора инвестирования, предварительные договора купли-продажи. Такие варианты реализации квартир порождают много неясностей, из-за которых растет риск обмана покупателя, а значит, и риск финансовых потерь для кредитора. Поэтому решение об аккредитации таких объектов каждый банк принимает самостоятельно, руководствуясь своей системой оценки рисков касательно каждого конкретного объекта.

За последние два года сформировались устойчивые тандемы между ипотечными банками и строительными компаниями, сообща ведущими продажи в новостройках. Некоторые банки ограничиваются одним-двумя партнерами, как Кредит Европа банк и “Капитал Груп”. У других списки партнеров обладают внушительной длиной, как, например, у Сбербанка, МДМ-банка, банка “Уралсиб” или Московского банка реконструкции и развития (МБРР).

Экономическая выгода

До недавних пор банки были готовы достаточно далеко заходить в своем расположении к заемщикам, бравшим кредиты в рамках партнерских проектов по новостройкам. В прошлом году Банк жилищного финансирования привлек к себе всеобщее внимание обещанием выдавать ипотечные экспресс-кредиты под приобретение квартир в новостройках группы компаний ПИК в течение трех часов без подтверждения доходов.

“Договариваясь с банками относительно ипотеки, строительная компания старается установить для своих клиентов наилучшие условия кредитования, - отмечает Станислава Дружкова. - Заранее проводится аккредитация объектов, оговаривается возможность кредита без первоначального взноса (или с минимальным взносом), без дополнительных поручителей и залога дополнительной недвижимости до оформления права собственности. Кроме того, процент по кредиту устанавливается ниже среднерыночного”. Поскольку все объекты компании уже прошли аккредитацию в банке, значительно сокращается время на получение кредита.

Какие-нибудь пару недель назад можно было взять у ВТБ 24 кредит в долларах на приобретение квартиры в одной из новостроек “ДОН-Строя” под 9,7% годовых, и внеся не больше 5% собственных средств в качестве первоначального взноса.

Независимый строительный банк, Банк Москвы и банк “Зенит” прошлым летом тоже наделали много шума, заявив о предложении самой дешевой ипотеки в России вообще и на квартиры в строящихся домах в частности. Программа называлась “Новостройка под 8% в рублях”, в партнерах подвизался флагман отечественного домостроения компания СУ-155. Такая удивительная ставка по кредиту полагалась только на период строительства, а после оформления права собственности на жилье проценты в нарушение общепринятых правил не падали, а росли. Увы, сейчас об этих программах осталось одно воспоминание.

Аналогичная программа есть у Бинбанка, который выдает кредиты в рублях на приобретение квартир в жилом комплексе “Солнечный город” в Казани всего под 8,5% годовых. По окончании строительства ставка по кредиту вырастает до 15-16% годовых. По мнению Елены Корнеевой, на такие шаги банки решаются в двух случаях: для увеличения объема продаж на нулевом этапе строительства или, наоборот, чтобы быстрее реализовать несколько оставшихся квартир в полностью построенном доме.

День грядущий

Сегодня приобрести в кредит квартиры в строящихся домах предлагают буквально все крупные российские и московские застройщики: СУ-155, ПИК, ДСК-1, “Капитал Груп”, Главмосстрой, “Конти”, “ДОН-Строй”, “Инком-недвижимость”, “Миэль”, МИАН, “Жилстрой-сервис”, “Реалтекс”, “Еврогруп Девелопмент”, “ЮИТ Дом”. По данным разных компаний, с использованием кредитных средств в последний год совершается 20?30% сделок по продаже строящегося жилья.

Положительную картину сотрудничества ипотечных банков и застройщиков портит одно неприятное обстоятельство - про них трудно разузнать. Интернет в этом деле плохой помощник, надо потратить немало времени, чтобы выяснить хотя бы, какие компании сотрудничают с ипотечными банками. А на каких условиях можно получить кредит и в каких именно домах позволительно выбирать квартиру, что там за планировка иногда вовсе невозможно понять. “Говорить об ипотечных банках как о канале продажи жилья на первичном рынке я бы не стала, - объясняет начальник управления развития клиентских программ и ипотеки группы компаний ПИК Елена Кураткина. - Все-таки в отличие от приобретения квартиры на вторичном рынке клиент в первую очередь выбирает дом, в котором он хотел бы жить, и только потом ищет программу кредитования”.

“99% ипотечных клиентов - это клиенты компании, которые были проинформированы нашими силами о возможности приобрести квартиру с использованием кредита, - свидетельствует директор по маркетингу и продажам компании “Квартал Эстейт” Сергей Лушкин. - Статистика наглядно демонстрирует, что ипотечные банки являются неэффективным каналом продаж в случае с квартирами высшего ценового сегмента. Опыт сотрудничества с банками показал, что их маркетинговые службы медлительны и неповоротливы, в связи с чем реализация совместных маркетинговых акций затруднительна”.

Однако на сайтах строительных компаний найти вразумительную информацию еще труднее. Обычное дело, когда за данными по партнерским программам отсылают к консультантам компании.

Трудно сказать, сохранится ли прежняя заинтересованность банков в партнерстве с девелоперами сегодня, когда многие строители испытывают серьезные проблемы с реализацией своих проектов. Неизвестно, стоит ли дальше рассчитывать на различные льготы, присущие партнерским программам. А скидки были очень даже существенные. Недавно, к примеру, завершилась акция Абсолют Банка, в рамках которой каждый покупатель квартиры в строящемся доме компании “Домостроитель” получал скидку в размере 3% стоимости квартиры.

Если ипотечно-строительный кризис продолжит обостряться, из нашей жизни на несколько лет могут исчезнуть не только льготные условия ипотеки на первичном рынке жилья, но и сами кредиты такого рода.

Ольга Сенаторова
Источник: Квадратный метр

Недавно прошла II земельная конференция «Земля как основа девелоперского проекта». Большинство ее участников пришло к выводу, что несмотря на разного рода ожидания и прогнозы инвесторы пока не переключили свое внимание на землю в качестве замены московским квартирам. В итоге, большая часть участков, представленных на рынке, в ближайшее время снизит свою стоимость в среднем на 30%. Однако, в отличие от рынка московских квартир выход у инвесторов, вложивших средства в землю в ожидании высоких прибылей есть. И многие из них, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, смогут реализовать свою собственность даже не снижая цен.

По данным участников конференции, за последние 3 года земля в Подмосковье подорожала более чем в 2,5 раза. При этом, исходя из динамики предыдущих лет, видно, что темпы роста постепенно замедляются. Так, по словам начальника отдела развития «МДК-групп» Алексея Тонконогова, в среднем за 2005-2006 стоимость сотки выросла более чем 1,5 раза, а за 2006-2007 годы сотка земли подорожала в среднем почти в 1,4 раза За прошедшие месяцы 2008 года цены на землю в среднем увеличились на 20%. Исключениями являлись земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена, либо планировалась к улучшению. Так, участки по Новорижскому, Киевскому, Ярославскому и Симферопольскому шоссе и трассе «Дон» подорожали почти 1,3 раза. Но даже там не наблюдалось былых темпов роста. Таким образом, при прочих равных можно было бы ждать, что прирост цен в 2009 году не превысит 10%, если вообще будет. Однако финансовый кризис в корне изменил ситуацию.

С июля-августа 2008 года ситуация на рынке земель стала существенно меняться. Начался резкий рост объема предложения при вымывании ликвидных земель с рынка. При этом говорить о том, что за прошедшие 3 года количество ликвидных участков выросло не приходиться. Если в 2005 году более половины всех выставленных на продажу участков предлагалось не далее 30 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД), то на данный момент 60% участков от общего объема предложения расположены далее 50 км от МКАД, а на долю участков, расположенных до 30 км от МКАД, приходится не более 20% от общего объема предложения.

Конечно, за последние 3 года объем предложения на рынке земли вырос более чем в 2 раза. Если в конце 2005 года объем рынка составлял 18-19 тыс. га, то на данный момент он превышает 40 тыс. га. Но рост рынка, в итоге, даже позволил сохранить объем предложения участков, расположенных до 30 км от МКАД, на уровне конца 2005 года. Как видно из приведенных выше данных, он сократился как минимум на 10%.

При этом, по данным гендиректора компании «Геодевелопмент» Максима Лещева, 75% всего объема предложения – это земли сельхозназначения, тогда как спрос на них не превышает 15% от общего числа обращений. Тогда как основной объем спроса приходится на земли промышленного назначения – 38% от общего числа обращений. В то же время объем предложения в этой категории крайне невелик – всего 6% от общего объема всех выставленных на продажу участков. Подтверждается это и данными «МДК-групп». По словам Алексея Тонконогова, доля земель промышленности сократилась почти в 2 раза, а доля сельхозземель выросла в 1,5 раза.

Казалось бы, достаточно поменять категорию земли или подвести к ней коммуникации и она повысит свою ликвидность. Но перевести землю сельхозназначения в другую категорию или сделать участок более ликвидным за счет подведения коммуникаций в последние месяцы стало гораздо дороже. А после начала финансового кризиса – и вовсе затруднительно.

При этом усугубляет ситуацию инициатива властей по резервирование земель под государственные и муниципальные нужды и изъятие неэффективно используемых земель. Дело в том, что, по данным представителя юридической фирмы Magisters Михаила Толстухина, большинство земель, купленных в Подмосковье в 2003-2004 годах – именно на этот период приходится формирование основных крупных земельных банков, – не являются юридически «чистыми», и они могут быть в любой момент возвращены государству, даже если уже были переданы добросовестному правоприобретателю.

Так, при скупке земли у колхозов протест могут подать колхозники, которые формально были владельцами колхозных паев. Закон «О предпринимательской деятельности», который регулировал владение колхозной землей, вводил понятие о коллективной форме собственности. В случае же скупки земли у самих колхозники о нарушении своих прав могут заявить муниципальные власти. Так как они обладали приоритетным правом покупки. Кроме того, в муниципалитетах России и в особенности Подмосковья широко распространена практика объявления незаконными актов прежних представителей власти. Наконец, о нарушении своих прав могут заявить федеральные и региональные структуры. При всех этих действиях происходит ликвидация данного владения в едином государственном реестре. Поэтому добросовестный правоприобретатель не сможет опротестовать изъятие прав на землю, говорит Михаил Толстухин.

Казалось бы, такая перспектива грозит только неэффективным собственникам и владельцам земель, подлежащих государственному резервированию. Однако, по мнению исполнительного директора компании «Белый мак» Антона Белобжеского, большинство собственников подмосковных земель можно сейчас признать неэффективными. И основная причина этого кроется в том, как была проведена вторая приватизация. Она была осуществлена в рекордно короткие сроки и в отличии от первой приватизации 1994-1996 годов при отсутствии четко выраженной стратегии.

Итогом такой приватизации стало возникновении системы больших земельных банков, состоящих из крайне разнородных земельных активов с точки зрения стоимости и ликвидности. И эти активы в большинстве случаев просто лежали «под паром», то есть не генерировали положительные денежные потоки. И это не удивительно, ведь на фоне активного спроса на землю возник эффект завышенной оценки всех активов, в том числе и низколиквидных. На это наложилось также возникновение мифа о повышенном интересе к российской земле со стороны иностранных инвесторов, что привело к еще большему «задиранию» цен.

Когда же у участников рынка возникло ощущение, что темпы роста цен замедляются и есть опасность стагнации, а просто продать землю после первых прощупываний в 2005 году оказалось не так уж легко, они решили реализовать свои громадные участки через столь же громадные проекты. Но деньги для этих мегапроектов у самих собственников не было, а «выбить» под них бюджетирование у государства удалось далеко не всем. В итоге, на фоне финансового кризиса срочно распродавать активы понадобилось сразу многим.

Но говорить о повальном падении цен на земли нельзя, считает Алексей Тонконогов. Ликвидных участков – дефицит, поэтому они сохранят свою стоимость, а некоторые даже продолжат дорожать. Прежде всего, это маленькие участки под дачи с уже развитой инфраструктурой площадью не более 30 соток.

В то же время, по мнению Антона Белобжеского, коррекция цен коснется, прежде всего, коттеджных поселков и таунхаусов. По его оценкам, элитный сегмент просядет на 10% до конца I квартала 2009 года. Бизнес-класс - от 30% до 50% , а эконом-класс – на 10-15%. По мнению же Алексея Тонконогова, больше всего пострадает элитный сегмент. По его данным, объем загородной элитной недвижимости нераспродан и составляет 95% всего рынка. С ним согласен и директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. По его оценкам, элитное загородное жилье «просядет» в цене уже в ближайшие месяцы. При этом из направлений загородного элитного жилья наибольшая вероятность снижения цен есть у Новорижского шоссе, где недвижимость может подешеветь на 5-10%.

Однако, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», вряд ли можно говорить, что крупные собственники окажутся в убытке. Многие из них просто заморозят свои проекты, а спустя 1-1,5 года, после преодоления кризиса ликвидности, начнут перепрофилировать неликвидные участки. Итогом этого будет увеличение доли на рынке земли участков под коммерческую недвижимость, промышленные объекты и жилье эконом-класса. А цены на землю к концу 2010 года, по всей видимости, выйдут снова на докризисный уровень, если не сделают этого раньше.

Источник: Аналитический центр IRN.RU

Пока пайщики открытых паевых фондов терпят убытки, инвесторам закрытых фондов недвижимости удается оставаться на коне. Для некоторых фондов финансовый кризис может даже оказаться благом: например, он прибавляет популярности рентным фондам недвижимости.

Источники дохода

За последний год количество фондов недвижимости выросло более чем в 1,5 раза. В начале сентября 2007 года рынок коллективных инвестиций насчитывал 191 фонд недвижимости, а к сентябрю 2008 года сформированных фондов было уже 324. За тот же период стоимость чистых активов фондов выросла в два раза — с 120,4 млрд до 251 млрд рублей.

Долгое время деление фондов недвижимости на девелоперские и рентные являлось, по сути, условным — в законодательстве соответствующие понятия четко прописаны не были. Но в июне этого года вступило в силу новое Положение ФСФР о составе и структуре активов паевых инвестиционных фондов, обязующее управляющих ясно обозначать в тексте правил фонда недвижимости источник дохода.

Рентные фонды были отнесены в отдельную категорию благодаря следующему свойству: они должны приносить пайщику регулярный доход от своего основного актива — недвижимости. В отличие от девелоперских фондов, которые зарабатывают по преимуществу на строительстве объектов недвижимости, рентные фонды получают доход от сдачи этих объектов в аренду. Рентные фонды работают главным образом с коммерческой недвижимостью. Прежде всего это торговые центры и офисные здания, находящиеся в основном в Москве и Подмосковье. Реже в активы фондов входят складские помещения и здания промышленного назначения, еще реже — жилые дома.

Пайщикам фонда направляются около 85% доходов, полученных от аренды. Как правило, промежуточные выплаты пайщикам производятся раз в год, но некоторые компании предлагают ежеквартальную схему. В последние годы рентные выплаты теряли привлекательность для пайщиков, так как доходность сдачи коммерческих площадей в аренду снижалась. “В 2003 году доходность от арендных платежей составляла порядка 15-18%, к середине 2008 года она упала до 8-10%. Но мы ожидаем доходности на уровне 12-18% по объектам коммерческой недвижимости, приобретенным после августа-сентября 2008 года”,— рассказывает глава департамента инвестиций в недвижимость УК “Ренессанс Капитал” Екатерина Константинова.

Так или иначе, с учетом отчислений в пользу УК доход вкладчиков на аренде часто оказывается сравнительно невысоким и не покрывает инфляцию. Ситуация изменилась в 2008 году, когда у банков, кредитующих проекты девелоперов, начались проблемы с ликвидностью. В результате появились прогнозы, что дефицит коммерческой недвижимости усилится, и арендные ставки в первом полугодии 2008 года резко выросли — более чем на 20%. Сейчас средняя доходность по промежуточным выплатам в рентных фондах коммерческой недвижимости составляет 12-13%, в фондах жилой недвижимости — 7%.

Поступления от аренды площадей — не единственная статья дохода рентных фондов. Такой фонд формируется на срок 10-15 лет, затем его имущество распродается. Таким образом, пайщик может рассчитывать еще и на доход от роста цен на недвижимость, к которым привязана стоимость приобретенных им паев. По данным Investfunds.ru, с конца октября 2007 года по конец сентября 2008-го стоимость паев рентных фондов выросла на 12-25%. У ряда фондов (”Арсагера — рентная недвижимость”, “Монолит”, “Перспектива — рентная недвижимость”, “Ренессанс Бизнес-Недвижимость”, “Северо-западный фонд недвижимости”), она увеличилась на 40-50%.

Не удивительно. Стоимость офисной недвижимости в Москве увеличивается в среднем на 30-40% в год. По данным аналитического центра “Индикатор рынка недвижимости”, в первом полугодии 2008 года рост цен в сегменте класса В составил 38%, в сегменте класса А — более 50%.

Вход по пропускам

Закрытые рентные фонды почти не предлагаются как розничный продукт, участие в них имеет клубный характер. “Рентный фонд чаще всего создается под конкретный объект недвижимости, который вносится в фонд при формировании, либо приобретается на привлеченные средства пайщиков, заранее известных УК. Фактически пайщики нанимают УК для управления своей недвижимостью. Работать с розничным клиентом в этом сегменте менее удобно и более рискованно, так как возможен вариант, когда фонд попросту не удастся сформировать”,— рассказывает начальник отдела развития проектов по инвестированию в недвижимость УК “Солид Менеджмент” Екатерина Зуденкова. По ее словам, фонд “Солид Недвижимость” насчитывает 50-60 пайщиков. Но иногда пайщиков можно пересчитать по пальцам одной руки. “На Западе фонды недвижимости по капитализации сравнимы с рынком акций. А у нас они чаще используются как инструмент для оптимизации налогообложения. Денежные потоки фонда, для которого приобретается крупная коммерческая недвижимость, не облагаются налогом на прибыль. У пайщика нет никаких промежуточных налоговых платежей, он платит налог на прибыль с разницы в стоимости пая один раз. Закрытый фонд — это еще и одна из форм охраны собственности, например защита от рейдерства”,— говорит зампредседателя правления УК “Арсагера” Алексей Астапов.

Отчасти из-за такой “клубности” минимальная сумма для инвестирования в рентные фонды довольна велика — от 1 млн руб. В некоторых фондах планка поднята до 5-6 млн руб. Впрочем, есть УК, которые предлагают вполне демократичные условия, привлекают инвесторов с суммами менее 100 тыс. рублей. По такому пути пошли УК “Арсагера” (фонд “Арсагера — рентная недвижимость”), УК “Свиньин и партнеры” (фонд “1-й Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость”), УК “Мозаик” (фонд “Мозаик — управление недвижимостью”), УК “Перспектива”( фонд “Перспектива — рентная недвижимость”), УК “Уралсиб” (фонд “Уралсиб-Аренда”). Самый низкий порог входа — 30 тыс. руб.— у компании “Арсагера”, инвестирующей в новостройки Санкт-Петербурга.

Ставка на кризис

В данный момент порядка 23 фондов позиционируют себя как рентные. Их доля в совокупной сумме чистых активов (СЧА) фондов недвижимости (порядка 250 млрд руб.) невелика. На конец сентября текущего года СЧА фондов, работающих по принципу рентных, составляла менее 20 млрд руб. Однако в период финансового кризиса они могут занять более значимое положение. Инвестирование в девелоперские фонды сопряжено с известными рисками, которые влияют на деятельность рентных в меньшей степени.

“Рентные фонды традиционно считаются более надежными, так как в них есть прогнозируемый поток платежей, его можно посчитать. И по сравнению с девелоперскими фондами рисков у них меньше, хотя бы потому, что объект уже реально существует и имеет какую-то стоимость”,— рассказывает гендиректор “Регион Эссет Менеджмент” Андрей Жуйков.

Из-за финансового кризиса многие девелоперы замораживают свои проекты. По мере того как этот процесс будет набирать силу, часть инвесторов может перекочевать из высокодоходных и рискованных строительных фондов в более консервативные рентные. “Рентный бизнес, в отличие от девелоперского, не нуждается в заемных средствах, не несет в себе риски строительства и риски, связанные со сложностью продажи построенных объектов в условиях острой недостаточности денежных средств. Можно предположить, что при низкой доступности кредитования все больше потенциальных покупателей квартир будут переориентироваться на аренду, так что для рентных фондов открываются большие перспективы в сегменте жилой недвижимости. Конечно, они подвержены риску снижения стоимости недвижимости, находящейся в активах. Но здесь нужно отметить, что рентные фонды являются долгосрочными и рассчитаны на срок 10-15 лет с возможностью пролонгации, поэтому УК нет нужды быстро реализовать активы в случае снижении их рыночной стоимости”,— отмечает Екатерина Зуденкова.

“Из-за кризиса коммерческая недвижимость окажется в менее выгодном положении: торговые центры и офисы могут просто опустеть, в результате чего и цены на аренду пойдут вниз. Цены на жилую недвижимость в меньшей степени подвержены колебаниям. Из-за замораживания строительных проектов мы вскоре столкнемся с дефицитом первичного жилья. При текущих низких объемах строительства и высоком спросе снижения цен здесь ожидать не стоит”,— говорит Алексей Астапов.

Ольга Кочетова
Источник: КоммерсантЪ. Деньги

Рынок недвижимости попал в зону турбулентности. Из-за финансового кризиса кредиты подорожали и для покупателей, и для строителей. Кроме того возникли страхи и опасения, которые во многом воздействуют на рыночную ситуацию.

Докладчики конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства», прошедшей в рамках Петербургского жилищного конгресса, пришли к практически единодушному выводу, что нынешние стабилизация цен и спад покупательской активности укладываются в рамки цикличности рынка. После ускоренного подорожания жилья в начале года пауза была неизбежна и без влияния мирового финансового кризиса.

Быстродействие кризиса

Петербургский жилищный конгресс проходил до появления на фондовом рынке шутки «купи себе дно и получи второе бесплатно». До того как представитель Минфина пообещал три года на выход из кризиса, а Минэкономразвития скорректировал прогнозы темпов роста экономики РФ.

Сегодня макроэкономика подает беспокойные сигналы. Мировая конъюнктура на сырьевых рынках, спад экономического роста, не говоря о фондовом падении, создают тревожный фон и омрачают прогнозы. Что касается обвала индексов, экономисты успокаивают: российский фондовый рынок оторван от реальной экономики. Одновременно пугая: отток спекулятивного капитала с фондового рынка – это только первый удар, а настоящий кризис впереди, с безработицей и падением уровня жизни.

Подорожавшие деньги – реальность уже сегодняшнего дня. Некоторым строительным компаниям приходится рефинансировать взятые ранее краткосрочные займы под 25% годовых. Строители в один голос прогнозируют снижение объемов ввода нового жилья.

Ипотека становится дорогой до недоступности. По мнению руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Ильи Зибарева, ставки продолжат рост: по рублевым кредитам к концу года достигнут 18%, то есть почти вдвое выше показателей оставленной в прошлом ипотечной весны.

Эксперты считают, что объемы выданных кредитов по итогам 2008 года отрицательной динамики не покажут, однако сокращение спроса на жилье со стороны потенциальных заемщиков будет обеспечено.

Снижение спроса – это тоже сегодняшняя реальность. Уменьшение предложения – дело дня грядущего, в среднесрочной перспективе (через год-полтора) аналитики прогнозируют возобновление роста цен.

По словам профессора кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, у такого прогноза есть фундаментальная причина: преодоление отставания от Европы (не говоря об Америке) по обеспеченности жильем. Если же сносить ветхое и аварийное жилье темпами, которых оно заслуживает, то обеспеченность станет вопиюще отсталой, считает господин Стерник (и Правительство РФ, к слову, тоже – судя по «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан», увеличившей долю выбывающего из строя жилфонда). Цены росли быстрее доходов граждан потому, что наращивание строительства отставало от роста последних.

Низкая точность

Возможность снижения цен не отрицается. Участники рынка используют термин «коррекция». Во-первых, потому что масштаб возможных изменений они оценивают в 10–15% на самые неликвидные объекты. С особым чувством аналитики цитируют журналистов, заявляющих о «падении цен – на 0,5–1%».

Во-вторых, рынку жилья лишняя нервотрепка ни к чему. Он и без того подвержен нервическим перепадам, зависящим в том числе и от информационной политики, от высказываний власть предержащих и СМИ.

Геннадий Стерник представил закономерную связь между активностью спроса, объемом предложения и количеством заключаемых сделок на рынке. По данным аналитика, максимальное количество сделок заключается в момент баланса спроса и предложения: когда покупатели активны и им есть из чего выбирать. На пике же спроса число сделок падает, оно ограничено истощившимся предложением.

Еще одна закономерность, обнаруженная на рынке жилья Москвы: количество впервые выставляемых квартир находится примерно на одном уровне – неважно, на спаде активность или на подъеме. «И где здесь инвестиционные квартиры?» – спрашивает господин Стерник.

Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон для лучшего понимания рыночных процессов также советует разделить инвестиционный спрос (квартиры для перепродажи) и поэтапное улучшение жилищных условий. Примерно 30–40% объектов, продаваемых через год-два после покупки, – это как раз ступенчатое улучшение жилищных условий.

С господами Стерником и Бимоном не согласился Дмитрий Свительман, гендиректор компании «Аверс-Аналитика». Он считает, что спрос на жилье в Петербурге на 80% инвестиционный. Поскольку любой ипотечный калькулятор показывает, как сильно доходы горожан (по данным Петростата и сайтов по трудоустройству) отличаются от необходимых для покупки даже однокомнатной квартиры и даже с использованием кредита. Поэтому, как считает господин Свительман, при дальнейшем снижении цен на нефть и оздоровлении западных фондовых рынков выброс инвестиционных квартир заставит недвижимость ощутимо подешеветь. Хотя квартира обладает еще и потребительской ценностью: в ней можно жить, сдавать в аренду.

Прогнозу снижения противоречат как отсутствие фатально острого денежного голода, так и разгоняющаяся (благодаря финансовым вливаниям государства) инфляция. Кроме того, покупка жилья для россиян выступает практически безальтернативным способом сохранения сбережений.

Допускаете ли Вы возможность снижения цен на жилье?

Михаил Бимон,
директор «Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– Многие оценки текущей ситуации напоминают Новый год. Вы приходите в универсам 30 декабря, видите очередь и ажиотажный спрос на все. Увидев же затем пустой зал магазина 2 января, приходите к выводу, что рынок продовольствия рухнул. Так вот рынок жилья имеет определенную цикличность и сезонность.

Многие прогнозы снижения цен основаны на недостаточных данных о покупательском спросе. Анализировать предложение проще, но покупают то, что есть. Причем вовсе не обязательно, что именно это купили бы при более широком выборе.

Платежеспособный спрос на жилье нельзя оценивать по соотношению между статистикой о зарплатах и данными ипотечного калькулятора. Анализ реальных сделок в «Петербургской недвижимости» показывает, что покупатели жилья располагают половиной или большей частью стоимости покупки, а кредит берут на доплату. То есть это во многом обмены, на которые на спокойном рынке приходится 80% сделок, а в пиковом состоянии – до 90%.

Ценовая динамика конкретного проекта зависит от точного расчета: если выявить дефицитную нишу, то и при общем спаде спроса проект будет популярен. Например, трудно найти небольшие (36 кв. м) однокомнатные квартиры в хорошем месте.

Геннадий Стерник,
профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова:
– Прогнозируемая среднесрочная динамика цен складывается под воздействием многих групп факторов – как способствующих удорожанию недвижимости, так и препятствующих ему.

Из внутренних факторов рынка недвижимости на снижение спроса сыграло замедление темпов роста объема ипотечных кредитов и доли ипотечных сделок по сравнению с общим объемом продажи квартир. А вот планируемого увеличения предложения не случилось: в этом году вместо запланированного 30%-ного прироста, по итогам первого полугодия введено лишь на 2,9% больше, чем за первые полгода в 2007-м.

Из внешних факторов сокращению спроса способствуют снижение возможностей кредитования населения в банках, замедление темпов роста сбережений. На уменьшение предложения играют отток спекулятивного капитала, снижение объемов кредитования застройщиков, а также затруднения в финансировании строительства. Я прогнозирую стабилизацию цен.

Илья Зибарев,
руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка:
– Стоимость квадратного метра формировалась исключительно из соотношения спрос-предложение. Новый тренд развития экономики воздействует на стоимость квадратного метра, но реакция быстрой не будет. До сих пор по официальной аналитической информации по рынку недвижимости мы видим рост цен на жилье, например в Москве, хотя в экономике мы видим обратную ситуацию.

Отсутствие дешевых средств и ухудшение ситуации с финансированием может повлиять на стоимость жилья. Она может уменьшаться, особенно в регионах. Снижение цен может составить в среднем 10–15%. Коррекция цен на недвижимость уже началась. Хотя я не прогнозирую серьезного падения цен, потому что спрос достаточно большой и – если кризис не приобретет системного характера (то есть если сокращения объемов кредитования не станут массовыми, а в целом сохранится хотя бы маленький рост) – стоимость вторичного жилья не должна сильно падать.

Ипотека у нас еще не настолько развита, чтобы значительно влиять на уровень цен. Даже без нее существует платежеспособный спрос. И как только цены корректируются, все, кто может покупать за наличные, – будут покупать за наличные.

Наталья Пронина,
заместитель директора отдела исследований рынка элитного жилья Knight Frank:
– В краткосрочной перспективе (за три-пять месяцев) произойдет коррекция цен – за счет сокращения спроса – на наименее ликвидные объекты. Среднесрочный прогноз (на полтора-два года) уже обещает значительный рост цен вследствие сокращения объемов строительства. Даже в 2009 году, после периода стабилизации, можно ждать значительного роста. Мы прогнозируем смещение спроса в сторону готового жилья, где для покупателя меньше рисков.

Предсказывать снижение цен на основании примера развитых рынков не стоит: в Лондоне, например, где кризис продолжается уже год, цены за это время в массовом сегменте жилья снизились на 10%, а в элитном – на 1,6%. Объекты дороже 10 млн евро продолжают дорожать.

Анна Александрова
Источник: bn.ru