Чья земля?
Земельные участки Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Совпадение или нет, однако первые указы нового президента России Дмитрия Медведева были так или иначе посвящены вопросам недвижимости. Один из них предписывает создание Фонда развития содействию жилищного строительства. Данной организации, которая появится уже в 2008 году, будут переданы в управление неиспользуемые федеральные земли. И, конечно же, целью существования фонда будет решение пресловутого «квартирного вопроса» россиян.
По оценкам специалистов, «бесхозных» земель в России около одного миллиона гектаров. Земли госструктур и неиспользуемые земли вблизи населенных пунктов фонд будет передавать муниципальным властям для жилищного строительства. Перспективы подобному способу управления рисуют радужные. «Сегодня объемы (малоэтажного индивидуального) строительства составляют 60 миллионов квадратных метров в год, а в перспективе мы должны выйти на 140 миллионов квадратных метров», - заявил Дмитрий Медведев.
Президент еще в апреле текущего года отмечал, каким ему видится российское жилье: «Это должны быть низкобюджетные дома общей площадью от 70 до 120 квадратных метров с невысокой себестоимостью - около 20 тысяч рублей за один квадратный метр». С помощью каких методов и финансовых схем будет снижаться стоимость жилья - этот вопрос должны были решить в правительстве РФ при подготовке проекта закона о фонде.
…две большие разницы
Что интересно: в мае появился не один, а целых два варианта становления и развития некоммерческой организации, призванной решить жилищную проблему в России. Первый проект подготовили специалисты Минрегионразвития, второй родился в ведомстве Эльвиры Набиуллиной. И эти проекты имеют одно, но очень существенное для будущего доступного жилья различие.
С точки зрения Минэкономразвития новая госструктура должна готовить землю к продаже: проводить планировку, формировать участки, заказывать кадастровые работы, финансировать инженерную инфраструктуру, помогать в разработке градостроительной документации. Проектировщики Минрегиона, напротив, считают, что фонд вправе лишь передавать земли регионам по заявкам губернаторов, а вести какие-либо подготовительные работы на земельных участках - дело, скажем так, не царское.
Но именно то, в каком виде девелоперам будут передаваться участки под жилищное строительство, повлияет на конечную стоимость жилья. Сегодня к застройщикам земля попадает совершенно «голая»: ни коммуникаций, ни необходимой документации. Часто даже мало-мальски приличных дорог - и тех нет. И в конечном итоге расходы на все эти необходимые подготовительные работы несет покупатель жилья.
Президент Союза инженеров-сметчиков, директор департамента ценообразования Ассоциации строителей России (АСР) Павел Горячкин, приводит конкретные цифры: в Москве подключение к магистральным коммуникациям увеличивает конечную стоимость квадратного метра жилья минимум на 500 долларов, в регионах - на 250-300 долларов.
40 процентов доступности
Кстати, только в России застройщики платят за подключение огромные деньги монополистам. На Западе компании, занимающиеся энергетикой и коммуникациями, оснащают участки необходимой инженерной инфраструктурой бесплатно. Им это выгодно, так как впоследствии они будут получать колоссальный доходы от эксплуатации зданий.
По словам президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елены Николаевой, лишь 40 процентов от себестоимости квадратного метра жилья составляют расходы непосредственно на строительство. Остальную часть цены составляют непроизводственные расходы: 30 процентов приходятся на коммуникации, и еще столько же - на стоимость земли.
- Дороги, коммуникации, разрешительная документация, сделанные за счет девелопера, добавляют к стоимости квадратного метра жилья до 1800 долларов. Ни о каком доступном жилье речи в этом случае быть не может, - считает директор департамента маркетингового анализа Компании «Масштаб» Наталья Чукаева.
Возьмем среднестатистический город - скажем, Тулу. Здесь сегодня стоимость квадратного метра жилья здесь составляет порядка 40-50 тысяч рублей. Если вычесть из этой цены непроизводственные расходы, которые составляют 60 процентов стоимости, то в итоге мы как раз получим заявленную президентом цифру: 20 тысяч рублей за «квадрат». Земля, при условии нормальной работы будущего Фонда содействия строительству жилья, ценники утяжелять не должна.
Кто платит?
Вывод: нужно избавить «квадрат» от лишнего финансового груза, который приходится на непроизводственные расходы. То есть передавать застройщикам землю, уже готовую для строительства. В качестве хорошего примера такого решения жилищной проблемы можно привести Канаду. В этой стране земля сначала передается девелоперу, который подводит к ней коммуникации, строит дороги, дробит на более мелкие участки - и только затем девелопер продает землю застройщикам. Скорость строительства растет, а затраты на строительство, напротив, резко снижаются.
Однако 9 июня 2008 года на рассмотрение в Госдуму передали вариант законопроекта о Фонде содействия жилищному строительству Минрегионразвития - тот, где ни о какой подготовке земли и подведении коммуникаций речь не идет. По всей видимости, этим озадачат региональные или даже муниципальные власти, многие из которых едва затыкают дыры в собственных бюджетах.
Но вот вопрос: на что же в этом случае будет тратить средства фонд, активы которого оцениваются в 3,5 триллиона рублей? Согласно варианту Минрегиона, вся прибыль от операции с землей будет поступать в ведение фонда. Правда, одним из пунктов траты прибыли некоммерческой организации все же прописано «содействие обустройству территорий объектами инфраструктуры». Но ведь содействовать и платить по счетам - согласитесь, не одно и то же.
Анна Топталова
Источник: Недвижимость & Цены